Ако търсите или вече сте намерили парцел, на който да построите мечтаната от вас къща, добре е да се консултирате със специалист за да не се разминат очакванията Ви с действителността. А действителността много често е, че сте се насочили към неподходящ имот.

В най-добрия случай ще Ви коства много време, средства и нерви, а в по-неблагоприятния случай може да се окаже дори, че не може да строите на него.

Действащата към момента нормативна база в проектирането и строителството, освен че е многобройна, много често е и взаимно противоречаща си, неясна и нелогична.

Трябва да сте наясно също, че нито продавачът или посредникът, дори не всеки нает от Вас архитект или строителен специалист, ще Ви посочат възможните проблеми, които могат да възникнат и коренно да променят инвестиционните Ви намерения. Ако вече сте се сблъсквали с многобройните, скъпоструващи и продължителни процедури с неясен резултат или не искате изобщо да научавате за тях, обърнете се към нас.

Ако ни възложите проектиране, ние задължително проучваме и предлагаме всички възможни технически и юридически варианти предварително. Запознаваме Ви предварително с всички процедури, такси и срокове, за които дори и не подозирате. Предварително ще може да прецизирате бюджета си и сроковете така, че предвидените средства да не се изразходват само за проекти, такси и процедури. Възложителят (Инвеститорът) е основен участник в строително-инвестиционния процес с многобройни права и задължения и е добре да сте запознати предварително с тях. 

Знаете ли, че: 

- За да строите на земеделска земя е необходимо да се промени предназначението й – необходимо е да се направи застроителен план със съответните показатели на застрояването, като плътност, интензивност на застройката, площ за озеленяване и определяне на зоната, а също и ВиК и Ел. схеми. Процедурата с всички обявявания и срокове за обжалване на заинтерисовани страни може да отнеме и повече от 1 година. 

- Това, че сте променили статута на земята не означава, че може да строите на нея. Може да се окаже, че са необходими парцеларни планове за водопровод, канализация или електричество. Процедурата е дълга, сложна, скъпа, а в някои случаи предварително обречена на провал. Трябва да сключите нотариално заверени договори, вписани в службата по вписвания в съда за право на прокарване на съответния провод заедно със сервитута му. Това се отнася за всички имоти, през които той ще бъде прокаран докато достигне границите на вашия имот. Това се отнася и за сервитутните зони (зони в които не може да се строи – обикновено от двете страни на провода). Същото се отнася и за прокарване на път до вашия имот. Тогава се сключват договори за право на преминаване. 

- Дори на място, имота Ви да граничи с асфалтирана улица, това не значи, че по плана на населеното място я има или че е отчуждена. Може да се окаже, че това е частна улица или дори че не е улица по градоустройствения план. Много често собствениците продават урегулирания поземлен имот, а неурегулираната част от имота, от която не може да се образува парцел (няма необходимото лице и площ) остава тяхна собственост. Така, че за да стигнете до вашия имот трябва да минете през имоти чужда собственост. Не се заблуждавайте с това, какво съществува на място - важно е какво е отразено в плана на населеното място. 

- За да получите строително разрешение, е необходимо строежът да е захранен с ел. ток и вода. Близкият трафопост и водопровод, на които сте разчитали, е възможно да се окажат чужда собственост и да не се експлоатират от местното електроснабдително и водоснабдително дружество. Тогава ще трябва да сключвате договор за използване на тези мрежи със собственика им. Възможно е също те да нямат необходимия капацитет за да се захрани Вашия имот. 

- Ако в момента през имота Ви преминават електро и/или ВиК проводи, които пречат за реализиране на новото строителство, то изместването им е за Ваша сметка. За изместването на тези проводи също се правят проекти, издава се строително разрешение и се плащат такси. 

- Ако имотът Ви попада в зона на археологически резерват, строителството не може да започне преди да завърши археологическото проучване. Финансирането на археологическите разкопки, проучване и консервиране естествено са за Ваша сметка. Същото може да продължи с години. Първоначално ще Ви бъде издадено строително разрешение само за археологичен изкоп. 

- Ако сте закупили УПИ (урегулиран поземлен имот) в регулационните граници на града с цел жилищно строителство, може да се окаже, че единственото, което може да построите е някакво спортно съоръжение или парк. Трябва да се гледа за какво строителство е отреден парцелът. Ако е за ”озеленяване” ще може да си построите парк, ако отреждането е за ”спорт и рекреация” ще може да си построите стадион или спортна зала. 

- Дори да имате строително разрешение, това не значи, че може да започнете да строите с него. Ако строителното разрешение е издадено възоснова на идейни проекти, то може да служи само за осигуряване на финансиране и извършване на сделки. За да започнете да строите, трябва да имате и одобрени и съгласувани технически инвестиционни проекти по всички части. Те също обаче не са достатъчни – трябва да се открие строителна площадка, да се даде строителна линия и ниво със съответните протоколи и да се заведе заповедна книга на строежа. Трябва да се извадят разрешения за извозване на изкопаната земна маса и строителни отпадъци, а ако имотът е извън регулация изкопания хумусен пласт трябва да се депонира. 

- Ако искате да реконструирате, обновите, ремонтирате, преустроите, надстроите или да промените предназначението на съществуваща сграда или част от нея, първо трябва да се състави технически паспорт на цялата сграда и същата да се обследва за сеизмична осигуреност. С други думи, ако искате да преустроите гаража си в магазин – трябва да възложите конструктивна експертиза, която да заснеме конструкцията на сградата (в общия случай: местоположение, размери, армировка и клас на бетона), и да докаже, че сградата е изпълнена по сега действащите сеизмични норми, при положение, че е строена преди повече от 30 години. Това означава да се осигури достъп до всички жилища в сградата, където да се разкъртва за да се види къде са местоположенията на конструктивните елементи, да се вземат проби от строителните материали, за да се докажат техните качества. В повечето случаи резултатът е, че сградата не е сеизмично осигурена и трябва да се укрепва. Укрепването се осъществява, чрез допълнителни конструктивни елементи, минаващи и през чужди имоти. Сами разбирате, че тази задача е неизпълнима, тъй като струва много средства за самото обследване, проектиране и изпълнение на евентуалното укрепване на сградата и второ: съседите Ви едва ли ще разрешат да влизате в апартаментите им за да къртите и търсите колони, греди и плочи. В крайна сметка инвестицията е несъизмерима с крайния резултат промяна на предназначението на гаража в магазин. Още повече, че в много общини има приети общински наредби, забраняващи изобщо преустройването на гаражи. 

- Ако даден имот има няколко съсобственици, за да построите сграда, е необходимо останалите съсобственици да Ви отстъпят право на строеж. Издаденото строително разрешение се обявява на всички заинтересовани лица, които могат в 14 дневен срок да възразят срещу него. 

- Ролята на проектантския колектив и в частност на водещият проектант за успешното реализиране на вашите намерения е много голяма. Както всеки продукт, така и инвестиционния проект има цена съответстваща на качеството му. В крайна сметка трябва да се държи сметка за цялостната цена на построената сграда. Смисълът на гореизложеното е, че може да спестите средства от проектиране, но готовата сграда да струва многократно по-скъпо, заради разточително проектиране с предвиден преразход на материали и механизация или нетехнологичност и проектно заложени по-дълги срокове на строителство. В зависимост от избраната конструктивна схема и решение за една и съща сграда може да се получи разлика в цената на строежа до 30%.  

Ние можем да Ви посъветваме за всеки един конкретен казус. Изборът е Ваш!